Путеводитель по Тенерифе Досуг Недвижимость Центр услуг Лица Блог Книга отзывов |
|||
18.02.2016, 20:47 | #1 |
Участник форума
Регистрация: 18.02.2016
Сообщений: 1
|
Элитность Тенерифе и покупка жилья как бизнес
Сергей, здравствуйте. Рассматриваем Тенерифе как потенциальное ПМЖ, как вариант. Изучаем сайты, предложения на рынке, на острове пока не были. Несколько раз сталкивались со сравнением Тенерифе с Марбельей, Ниццей и Монако на сайтах русскоязычных агентств. Если не сегодня, то по крайней мере обещают, что уже завтра остров станет с ними в один ряд по элитарности и инвестиционной привлекательности. Вы же, насколько я заметил, неоднократно делаете акцент на бюджетности Тенерифе. Хотелось бы услышать Ваш комментарий. Как альтернативный вариант смотрим в сторону Марбельи.
И еще один вопрос. Как вы оцениваете перспективу покупки жилья для сдачи в аренду? Как бизнес. На сайтах агентств обещают золотые горы. |
18.02.2016, 22:04 | #2 |
Участник форума
Регистрация: 16.11.2015
Сообщений: 28
|
Да-да, тоже интересует этот вопрос.
Слышал, что есть агентства, с которыми заключаешь договор и они уже сами выплачивают тебе гарантированную сумму в месяц, сами оплачивают все коммунальные сборы и заполнение жильцами уже их проблема. Понятно, что эта сумма будет меньше, но насколько меньше от реальной? |
19.02.2016, 02:10 | #3 |
TenerifeRent.ru — аренда частного жилья на Тенерифе
Регистрация: 25.05.2014
Адрес: Тенерифе, Адехе
Сообщений: 1,278
|
Отвечу на вопрос исключительно в части аренды. Пока без лирики и обличения "ярлыков" нового Монако или Лас Вегаса...
Канары - уникальная европейская зона отдыха, отличающаяся от всех прочих европейских курортов. И Канарам не нужно становиться новым Монако (да и вряд ли станут, как бы правительству этого и не хотелось). Ну, я обещал об аренде. Итак: Берем за основу среднестатистическую европейскую аксиому. Она гласит, что доходность от сдачи недвижимости в аренду не превышает +/- 3,5-5% годовых. Оставляем за скобками тот факт, что сдача в аренду частных апартаментов пока слабо подвержена фискальному мониторингу. Ввиду этого "несознательные" собственники сдают в аренду свои метры без уплаты в конце года налога на прибыль. Чем, хотя и незаконно, но (!) повышают свою доходность до 6,5-8% годовых от суммы инвестированных в недвижимость средств. Вывод из теоретического вступления один, но его нужно принять к сведению и запомнить!!! Кто бы, что бы, где бы не обещал, нельзя на инвестициях средств в жилые метры заработать в среднем более 6-7% от вложенных средств. И если вы "выйдете" по итогу на такую доходность - вы очень умело распорядились своей недвижимостью. Теперь пример. "Покупка объекта недвижимости на Тенерифе для сдачи в краткосрочную аренду с привлечением управляющей компании": а) 100 000 евро - стоимость покупки студии с отличным ремонтом, укомплектованной всем необходимым (т.е. не требует доп. затрат), в стоимость уже включены все налоги и сборы. б) услуги управляющей компании - 20% от суммы сдачи; в) заполняемость по итогам года - 75%; г) средняя стоимость недели проживания - 300 евро; Сумма брутто от сдачи в аренду составит: ((300/7 стоимость сутки ) * 360 * 75% ) - 20% агентских = 9255 евро! При таком оптимистичном раскладе получаем порядка 9.2% годовых на сумму инвестиций, НО!!!! - вы, как владелец, платите комунидад + налог на мусор. Предположим, это 60 евро/месяц. Итого 720 евро/год. - затраты на свет/воду/интернет тоже лежат на вас в этом варианте. Для студии эти три статьи расходов составят порядка 50 евро/месяц. Итого 600 евро/год. - налог на владение Итого 300 евро/год. Итого сумма нетто у вас = 7 635 евро. При исключительно реалистическо (на сегодняшние реалии) - оптимистическом прогнозе. Теперь добавим естественный износ: постельное белье, техника, сантехника, лампочки, побелить/подкрасить... Имеем 7% годовых на инвестиции в 100 000 евро без уплаты налога на прибыль с полученного дохода. И это - очень оптимистичный расчет, который работает сейчас, когда Тенерифе в частности находится в супер условиях: "спрос опережает предложение - обвалившаяся в годы кризиса в цене недвижимость растет медленнее спроса на аренду, создавая тем самым "сверхдоходность" на инвестиции. Хотя рынок берет свое и за последние полгода найти объект для покупки с возможностью сверх дохода уже непросто. |
19.02.2016, 04:29 | #4 |
Тенерифе по-русски
Регистрация: 09.08.2010
Адрес: Tenerife
Сообщений: 8,775
|
По поводу Марбельи, Ниццы и Монако. Оставим эти сравнения на совести авторов. Пока из атрибутов элитарного курорта у Тенерифе только хороший климат.
Что касается перспектив, то хотеть, как известно, не вредно. Несмотря на круглогодичность и огромное количество туристов, денег от них на острове остается не так много, как хотелось бы. Потому власти мечтают привлечь на Тенерифе богатых туристов. Чтобы не пиво по 1 евро за пинту по всему Лас Америкас со скидочными купонами искали, а запив севрюжью икру Вдовой Клико, садились в Фантом и ехали в казино. А в казино не в жетончики по 50 центов игрались, а целые состояния проигрывали. Вот тогда на острове наступит всеобщая благодать и благополучие. И, может быть, на юге к каждому дому подведут оптоволоконный интернет. Но чтобы привлечь богатых туристов, нужны не только словесные интервенции, но и соответствующая инфраструктура. Просто так они не поедут. А ее нет и не предвидится. Так что с Нью Васюками, то бишь с Канарским Монако, придется повременить. Теперь по аренде как бизнесу. Сомнительный это бизнес. Короткая аренда лежит вне правового поля с неясной перспективной. Длинная имеет свои подводные камни благодаря гуманному испанскому законодательству. Люди месяцами не могут выселить переставших платить квартирантов. А если там дети есть - вообще капут. Купленное под аренду за те же деньги жилье в Москве окупается быстрее, можно элементарно посчитать. Игорь действительно оптимистичен, я бы рассчитывал не более чем на 5% годовых. Самый безгеморройный вариант - покупка номеров в отелях с последующей сдачей их через ресепшен. Т.е. вы отдаете свой номер в полное управление отелю. Всё вышесказанное касается именно бизнеса. Т.е. когда жилье покупается с исключительной целью зарабатывать на нем. Но большинство людей покупает недвижимость на Тенерифе с другой мотивацией. Приезжать пожить 1-2 месяца в году, "на пенсию", деньги вывести/вложить, "чтобы было"... А когда квартира большей частью пустует, задумываются, что неплохо было бы ее сдать на это время. Отбить расходы на владение, ипотеку немного облегчить или на мороженое с хамоном заработать. При таком подходе, т.е. как дополнительный источник дохода, а не бизнес, аренда вполне себя оправдывает и широко практикуется среди владельцев. |
19.02.2016, 06:05 | #5 | |
Тенерифе по-русски
Регистрация: 09.08.2010
Адрес: Tenerife
Сообщений: 8,775
|
Цитата:
Комиссия агентств за управление составляет 20-50% от тех денег, которые заплатит арендатор. Есть вариант с фиксированной ежемесячной выплатой. Вся коммуналка на них, на вас ремонт. Фактически у вас берут жилье в субаренду по расценкам долгосрочки. Возьмем, к примеру, востребованные апартаменты стоимостью 350 евро в неделю. Это (условно, без поправки на заполняемость) 1500 евро в месяц дохода. Разделим на 3 и получим 500 евро в месяц - как ориентир. При обычной понедельной схеме: 1500 х 0,75 (заполняемость) - 30% (комиссия агентства) = 787 евро ожидаемого дохода. |
|
«Тенерифе по-русски» в соцсетях — давайте дружить! |